Инвестиции в недвижимость: премиум-класс проигрывает эконому

Вложения в недвижимость становятся в последнее время едва ли не единственным возможным вариантом сохранения своих средств – с перспективой в дальнейшем заработать. С момента, когда в России начались проблемы с банками, а рубль начал падать, риелторам нет покоя – покупатели шли к ним даже в январе, когда обычно в сфере недвижимости наблюдается затишье.

«После отзыва лицензии у Мастер-банка, каждый подобный случай уже в день объявления приводил в росту числа обращений по поводу покупки квартиры на этапе строительства. Причем количество звонков увеличивалось примерно на 3-5%, - говорит генеральный директор компании «Домус финанс» Павел Лепиш. – И если в декабре мы наблюдали только рост числа обращений от потенциальных покупателей, то практически сразу после новогодних праздников стало ясно, что просто сбором информации бывшие вкладчики не ограничатся».

Конечно, речь идет не о всепоглощающем ажиотаже: квартиры – это все-таки не колбаса, и современные инвесторы стараются вкладывать деньги только в самые ликвидные проекты, чтобы не прогадать.

Недавно эксперты компании «Метриум Групп» провели исследование, чтобы выяснить, сколько можно было заработать на недвижимости в 2013 году и какие новостройки старой Москвы показали самый высокий рост цен за год в разных сегментах жилья. Исследование показалось нам очень любопытным, и мы досконально изучили его.

За базовый вариант инвестирования была взята сумма в 25 миллионов рублей (минимальная стоимость однокомнатной квартиры класса «элит» на первичном рынке жилья в начале 2013 года).  Затем аналитики сравнили цены на однокомнатные квартиры в разных сегментах жилья за год и предположили, в каком сегменте потенциальный инвестор смог бы увеличить сумму своего капитала без риска потерять вложения и затянуть продажу объекта.

Эксперты заметили, что лучше всего инвестировать средства в квартиры эконом-класса – имея портфель инвестиций в размере 25-30 млн рублей, перспективнее приобрести несколько квартир в ликвидных проектах эконом- или комфорт-класса, поскольку такое жилье всегда найдет своего покупателя – и в кратчайшие сроки.

Мы рассмотрели все варианты и отметили особенности каждого вложения.

Вариант первый: элит-класс
Минимальная стоимость однокомнатной квартиры элитного класса составляла на начало 2013 года 25 миллионов рублей. За эту сумму можно было приобрести объект площадью 58,72 кв. м в ЖК «Итальянский квартал».Сегодня в этом ЖК минимальная стоимость такой же квартиры составляет 30 млн рублей.

Таким образом, получаем:
Годовой прирост цены – 20%
Доход – 5 миллионов

Минусы:

• Квартиры элит-класса в среднем экспонируются в несколько раз дольше, чем жилье классов «бизнес», «эконом» или «комфорт», и покупатели здесь значительно более разборчивы – следовательно, продажа инвестиционной квартиры может затянуться.
• В элит-классе заметна тенденция: жилье выводится в продажу уже на высокой стадии готовности, практически по максимальной цене. Дело в том, что девелоперу не выгодно продавать объект с большим дисконтом на старте. Таким образом, большого роста цен здесь ждать не приходится.

Вариант второй: бизнес-класс
По данным «Метриум Групп», в бизнес-классе наиболее высокий рост цен на однокомнатные квартиры – в среднем, на уровне 20% – показали ЖК «Мосфильмовский», ЖК Wellton Park, ЖК «Алые паруса», клубный дом «Мирный», ЖК «Английский квартал».
Например, в ЖК «Мосфильмовский» квартира площадью 47,9 квадратных метров стоила в конце 2012 года 8,6 млн рублей, в конце 2013 – 11,3 миллиона, в Английском квартале квартира площадью 52,6 квадратных метра стоила 16,1 миллион, сегодня она продается за 18,4 млн.

В итоге получаем:
Средний прирост цен – 20-24%
Годовой доход при покупке двух квартир (ЖК «Мосфильмовский» и ЖК «Английский квартал») – 5 миллионов

Минусы:

• Продать квартиру бизнес-класса сложнее всего, так как доля такого жилья самая большая в Москве, соответственно, это высоко-конкурентный рынок.

 
Вариант третий: эконом- и комфорт-класс
За 2013 год заметнее всего подорожали квартиры в ЖК «Теплый край», ЖК «Большое Кусково», ЖК «Царицыно», ЖК «M-House» и ЖК «Подсолнухи». Стоимость квартир в данных комплексах повысилась, в среднем, на 15%.

По данным «Метриум Групп»,  год назад в массовом сегменте практически во всех новостройках за 25 млн рублей можно было приобрести как минимум три – максимум шесть однокомнатных квартир. Чтобы нивелировать риски, лучше инвестировать свои средства в разные проекты – ЖК «Теплый край», ЖК «Большое Кусково», ЖК «Царицыно», ЖК «M-House».

В итоге вложения бы составили 24,5 млн рублей
Годовой доход – 5 миллионов
Прирост цен – 20%  

Минусы:

• Проектов эконом-класса очень много и сложно сразу определить наиболее ликвидные из них. Возможно, что при такой схеме вложения (то есть покупке нескольких квартир в разных ЖК), какие-то проекты будут очевидно более успешными и вложения окупятся быстро, какие-то будут менее выгодны для риелтора и квартиры будут реализовываться дольше.

«Инвестиционно-привлекательный проект – это сочетание факторов. Во-первых, объект должен показать хорошую динамику цен, позволяющую получить приемлемую доходность. А во-вторых, нужно учитывать ликвидность проекта, чтобы человек, который купил в нем квартиру,  не превратился в стратегического инвестора. Ибо, как известно, стратегический инвестор – это неудавшийся спекулянт (есть такая шутка у финансистов). Ликвидность – это то, в какой срок ты можешь обратить свой актив в деньги. Поэтому важно, чтобы инвестор не «завис» в дальнейшем со своими инвестициями, а смог продать квартиру в течение года. Поэтому рост цен – это не главное. Смотреть нужно прежде всего на историю проекта, оценивать риски и его ликвидность. Если история проекта не безупречная, то даже на конечной стадии строительства сохраняются инвестиционные риски – рыночные, строительные, а главное – юридические»,  – говорит Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп».

 

Данила Высоцкий

Источник: FromMillion