Ближний свет: как окружение проекта влияет на его реализацию

Дорогой сегмент недвижимости изначально обречён на особое позиционирование. Прежде всего, своим местоположением. Вряд ли кто-то из застройщиков станет возводить элитный дом, скажем, в районе промзоны, мало того – ещё и указывать такое соседство в своих проспектах. Зато близость к парку или водоёму обязательно выделит среди основных преимуществ. Как и транспортная доступность – козырь успешности в арсенале девелопера.

Вид из жительства

Считается, что чем ближе к Красной площади и Храму Христа Спасителя, тем престижнее столичное жильё. Поэтому долгие годы эти ориентиры и были основными при позиционировании самого дорогого сегмента недвижимости. И ведь далее не важно уточнять, что ни одно из окон будущей квартиры даже боком не повёрнуто в сторону кремлёвских башен.

А новосёлу вовсе не обязательно ежедневно отправляться к мавзолею или ГУМу. Однако в новых проектах достаточно только указать адрес – Остоженка, Патриаршие, Тверская и т.д. – и это обозначит их высокий статус.

Директор по развитию департамента городской недвижимости Point Estate Алексей Балакин подтверждает: «За локацией объекта, допустим, в Хамовниках стоят парковые зоны, престижные школы, детсады, лицеи, различные магазины, интересные кафе и рестораны. Или другой пример – Кунцево и Крылатское пусть и не исторический центр, тем не менее, там немало проектов премиум-класса, так как в этих районах благоприятная экологическая ситуация, много зелёных массивов, прогулочных зон, продуктовых магазинов высокого ценового сегмента…».

«С точки зрения окружения позиционируются практически все проекты в рамках Садового кольца, – продолжает руководитель отдела консалтинга и аналитики Kalinka Group Александр Шибаев. – На сентябрь этого года с учётом закрытых продаж здесь реализуются семь комплексов как с квартирами, так и с апартаментами, а суммарный объём предложения составляет чуть более 100 лотов (17,1 тыс. кв. метров). Основная доля предложения реализуется в проектах, стартовавших в 2019 -2020 гг., два из которых вышли с закрытыми продажами в прошлом месяце, в августе. При этом в перспективе на ближайшие 2 года старт продаж ещё 4-5 проектов.

Минимальная стоимость лотов начинается от 57 млн. рублей (76 кв. метров) на старте продаж. Средневзвешенная стоимость первичного предложения в локации составляет 1,657 млн. рублей за кв. метр».

Конечно, понятие «в пределах Садового кольца» весьма растяжимое и разнородное. «Действительно, наиболее популярны элитные жилые комплексы в Хамовниках (выбирают семьи, в основном, москвичи), Пресненский район (за счёт близости к ММДЦ «Москва-Сити район предпочитают бизнесмены и частные инвесторы), – детализирует Александр Шибаев. – К слову, Хамовники располагают развитой инфраструктурой и обилием парковых зон (усадьба Трубецких, сквер Девичьего поля, парк Новодевичьи пруды, территория «Лужников»). А Пресня связана удобным транспортным сообщением с аэропортами, железнодорожными вокзалами, автострадами».

Директор по ценообразованию и аналитике «ИНТЕКО» Полина Балашова также отмечает особенность проектов элит-класса – они разделяются на «семейные» и «деловые». К первой категории она относит «Садовые кварталы», реализуемые компанией.

«Ставка была сделана на историческую составляющую, коллаборацию с МГИМО в рамках реализации школы на территории ЖК (отражает потребность в качественном образовании), внутренний парк, огромную набережную и близость к основным спортивным объектам. Покупатели квартир прежде всего обращают внимание на качественную инфраструктуру для детей и подростков, закрытые широкие пространства внутреннего двора, наличие собственных объектов досуга, соответствующих классу жилого проекта», – подчёркивает она.  

В свою очередь, директор по продажам AFI Development Федор Ушаков утверждает: высокий класс жилья в Москве всегда, в первую очередь, определяла престижная благоустроенная локация с хорошей транспортной инфраструктурой в непосредственной близости от набережных или больших парков. И приводит в пример ЖК «Резиденции архитекторов», располагающийся на Рубцовской набережной. Да, «Кремль практически не виден», зато в пешей доступности новая станция БКЛ «Электрозаводская», которая входит в состав крупного транспортно-пересадочного узла. Квартиры приобретают преимущественно москвичи для собственного проживания, улучшающие имеющиеся жилищные условия, или для молодых поколений своих семей.

Свои фишки

Позиционирование преимуществ проекта зависит от конкретной площадки, её масштабов, расположения и концепции проекта, уверяет директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова. «Участок, к примеру, в Раменках, в долине реки Сетунь, скорее всего, предопределит премиальный статус, природную составляющую, большой масштаб и высотную застройку с большим числом видовых квартир. Маленькая площадка в районе Тверской – клубный малоэтажный дом, в продажах которого упор будет сделан на престиж района, близость к историческому центру и т.п.

Однако при определении концепции проекта девелопер всегда тщательно изучает конкурентов. Если в локации уже есть десять клубных домов, распроданных наполовину, то застройщику неизбежно придётся предложить покупателю нечто новое, скажем, привлечь к сотрудничеству топового дизайнера, который спроектирует интерьеры мест общего пользования и квартир.

Кстати, как вариант новой модели позиционирования на московском рынке появляются брендированные резиденции – в этих элитных проектах участвуют крупные международные бренды (гостиничных сетей или люксовых товаров), которые создают дополнительные опции (скажем, гостиничное обслуживание)», – комментирует эксперт.

«Окружение важно для проекта новостройки высокобюджетного сегмента, – говорит генеральный директор девелоперской компании СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. – Мы, например, реализуем клубный дом премиум-класса «Данилов Дом» в Даниловском районе. С одной стороны, рядом с ним есть большая и удобная дорожная развязка, по которой за считанные минуты можно добраться до Садового кольца или ТТК. С другой стороны, рядом находится тихий и обжитой район, топовый рынок качественных продуктов, культурные и коммерческие центры. Нельзя сказать, что в позиционировании нашего проекта мы что-то из этого ставим на передний план, а что-то – на задний. Поэтому мы стараемся делать акцент на особенности нашего проекта, скажем, наличие дровяных каминов, пентхаусы, большие террасы, высокотехнологичные окна, системы умный дом и т.п.».

«Покупатели дорогого сегмента, в первую очередь, выбирают не просто квартиру, а образ жизни, – напоминает коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. – Поэтому, чаще всего, одними из основных моментов, которые оказывают влияние на принятие решения о покупке, становятся удобное расположение и близость не только к центру и к основным культурным и деловым объектам, но также и пешая доступность до парков и водоёмов. Учебные заведения выделять в отдельную категорию, влияющую на решение о покупке квартиры высокой ценовой категории, неоправданно, справедливее будет отметить, что для жителей таких ЖК важна инфраструктура в целом – наличие качественных продуктовых магазинов, фитнес-залов соответствующего класса и прочих заведений, которые обеспечивают комфортный уровень жизни».  

Справедливости ради нельзя не отметить: «якорные» проекты в ещё не утвердившемся в престижном статусе районе требуют и большей расшифровки своих преимущественных характеристик, и больших затрат на рекламу и в целом на продвижение, и гибкой ценовой политике.

В то же время права Анна Раджабова, когда заявляет, что «элитное жильё в каком-то смысле – это идеальное жильё»:«Здесь нет шкалы приоритетов, из которых приходится выбирать. Люди, обладающие бюджетом в несколько миллионов долларов, готовы заплатить эти деньги. Они неслучайно делают свой выбор в пользу «элитки», потому что она даёт одновременно и расположение, и инфраструктуру, и инвестиционную привлекательность, и парки, и транспортную доступность. Конечно, по этим параметрам далеко не все элитные проекты однородны: где-то лучше окружение, другие более перспективны для инвестиций. В совокупности, это и будет влиять лишь на нюансы позиционирования, но не на качество недвижимости».

 

Источник: FromMillion.ru