Элитное жилье ставит новые рекорды

К осени 2021 года стало очевидно: число лотов в свободной продаже на первичном рынке премиум-жилья катастрофически мало. По сути, объем предложения установил новый антирекорд: 217 тыс. кв. м или 1,6 тыс. квартир и апартаментов – минимальный квартальный показатель с 2016 года.

При этом за год общая площадь предложения сократилась на 36%, а количество экспонируемых лотов – на 43%. На фоне снижения объемов предложения средневзвешенная цена квадратного метра на элитном рынке показала динамичный прирост.

Стоимость элитного жилья за квадратный метр остигла 1 206 тыс. руб., +42% за год и+19% за три месяца – абсолютный квартальный рекорд в сегменте.

Спрос на элитное жилье был умереннее показателей кварталов первой половины 2021 года – за июль-сентябрь заключено порядка 300 сделок (-29% в квартальной динамике, +9% в годовой динамике). При этом практически вдвое выросла доля сделок с дорогим жильем (от 200 млн руб.). Стоит отметить, что число реализованных лотов за первые три квартала 2021 года (порядка 1 120 шт.) практически достигло значения всего 2020 года (1 310 шт.), который был исторически рекордным для элитного сегмента. По нашим прогнозам, с высокой вероятностью рынок ждет новый рекорд к концу года.

Любопытно, что в разрезе сегментов присутствует разнонаправленная динамика: в классе делюкс за три месяца число лотов выросло почти на треть (+30%) ввиду выхода на рынок новых объемов, а в премиум-классе, наоборот, сократилось на 18 п. п.

Ровно год назад мы фиксировали абсолютно противоположную ситуацию –максимальный объем предложения в сегменте за аналогичный период (337 тыс. кв. м или 2,8 тыс. квартир и апартаментов), что стало одним из факторов поддержки спроса в последующих периодах, подтверждая наш прогноз по рынку. Таким образом, в годовой динамике общая площадь предложения сократилась на 36%, а количество экспонируемых квартир и апартаментов – на 43%.

Наибольшее число лотов по-прежнему представлено в Дорогомилово (23%). Впервые за последние два года в тройку лидеров по концентрации предложения вошла Якиманка (13% всех квартир и апартаментов), незначительно обогнав Пресненский район с долей 12%.

Что касается средних цен, они во многом увеличились за счет того, что на рынок вышло много лотов в делюксе, а в других подклассах элитного сегмента застройщики повышали цены из-за высокого спроса.

В делюксе зафиксировано более высокое квартальное изменение средневзвешенной цены до значения 1 738 тыс. руб./кв. м (+17% за квартал и +31% за год). В премиум-классе показатель составил 924 тыс. руб./кв. м (+8% за квартал и +43% за год).

При этом средневзвешенная цена предложения на первичном рынке по итогам квартала превысила показатель вторичного рынка элитной жилой недвижимости, который на конец сентября составил 1 176 тыс. руб./кв. м. Данный факт, а также ожидание еще большего роста цен в новостройках, в дальнейшем может сместить интерес состоятельных покупателей в сторону «вторички», что также отразится на объеме спроса. В целом вторичный рынок следует тенденциям первичного, демонстрируя положительную динамику, но рост здесь более сдержанный и связан в большей степени с изменением структуры предложения. Так, за последние три месяца прирост цены составил +3%, в годовой динамике +8%.

Спрос на элитную жилую недвижимость в III квартале оказался более умеренным, чем вкварталах первой половины 2021 года. Всего за июль-сентябрь на первичном рынке было заключено порядка 300 сделок. По сравнению со II кварталом 2021 года объем спроса сократился на 29%. Тем не менее результаты этих трех месяцев превысили значения аналогичного периода 2020 года на 9%, аналогичного периода 2019 года – на 8%.

Наибольшей популярностью у покупателей пользовались квартиры и апартаменты стоимостью от 50 до 100 млн руб., доля которых составила 40% от всех сделок. При этом практически вдвое выросла доля сделок с дорогими вариантами жилья от 200 млн руб.: если год назад она составляла 6%, то сейчас 11%.

Охлаждение спроса в III квартале – абсолютно нормальное явление, которое в большей степени связано с коррекцией рынка после активного поглощения в первой половине текущего года. На фоне снижения общего объема предложения, вымывания ликвидных лотов и значительной динамики цен рынок не может постоянно расти такими резкими скачками как в I и II кварталах.

Кроме того, на охлаждение спроса в некоторой степени оказало влияние повышение ключевой ставки Центральным банком РФ. Часть покупателей вновь рассматривают вклады и депозиты как основной способ сохранения капитала, что влечет отток инвесторов, приобретающих жилье для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. В целом тенденция роста рынка пока сохраняется, и после текущей коррекции по итогам года мы увидим более высокие темпы в сегменте.

 

Источник: FromMillion.ru