Москва: обзор рынка премиальной ипотеки
Образование: МГТУ им. Баумана, МИПК РЭА им. Плеханова. В сфере недвижимости работает более 20 лет. С 2005 года – руководитель департамента стратегического консалтинга Intermark Savills, с 2008 года – управляющий партнер компании Savills в России.
• 2000 — 2005 — генеральный директор Национальной палаты оценки и экспертизы собственности
• 1993 — 2000 — обозреватель рынка недвижимости еженедельника «Экономика и Жизнь»
• 1998 — 1999 — редактор «Российского инвестиционного вестника»
В настоящее время руководит департаментом продаж элитной городской недвижимости Savills в России, а также специализируется на комплексном консалтинговом обслуживании и сопровождении всех типов жилых проектов, включая проектный и инвестиционный консалтинг, исследования рынков, оценку стоимости и эффективности инвестиций.
Лауреат премии Российской Гильдии Риэлторов «Профессиональное признание». Награжден дипломами Государственной Думы, Правительства Москвы за большой вклад в развитие рынка недвижимости.
Профессиональный оценщик г. Москвы 2-го (высшего) уровня. Имеет международную степень MRICS (Member of The Royal Institution of Chartered Surveyors).
Ипотека является неотъемлемой частью современного рынка недвижимости, в т.ч. в премиальном сегменте. По нашим подсчетам, каждая 5-я сделка с новостройками премиум-класса заключается с привлечением ипотечных средств.
Причин для этого несколько – это и банальная нехватка денег, и нежелание «вынимать» средства из действующего бизнеса или продавать имеющуюся недвижимость для покупки новой. Это может быть и стремление избежать обмена имеющихся валютных сбережений на рубли, и необходимость снять вопросы о происхождении денежных средств и др.
На первичном рынке элитного жилья доля ипотечных сделок динамично растет с 11% в 2017 г. до 25% в I-м полугодии 2019 г. На вторичном рынке сегодня ипотечных транзакций также почти четверть от общего количества.
Мы прогнозируем, что уже через год доля ипотечных сделок в премиальном сегменте жилищного рынка может достичь 30-35%. Во многом этому способствуют партнерские программы банков, застройщиков и агентств недвижимости.
К примеру, клиенты Savills при получении ипотеки могут рассчитывать не только на быстрое и комфортное рассмотрение, но и получать интересные процентные ставки – на десятые доли ниже, чем другие заемщики. За счет подобных программ сотрудничества в нашей практике были кредиты по ставке 9% годовых…
В 2019 г. в обоих сегментах заметно сократилась доля сделок до 30 млн руб. В то же время выросло количество транзакций с ипотекой в сегменте 60-75 млн руб.
Если для большинства клиентов максимальная сумма ипотечного кредита составляет 60 млн руб., то для VIP-аудитории у большинства банков существуют специальные программы, и в некоторых случаях сумма кредита может доходить до 150 млн. руб.
По данным Savills, с начала 2019 г. 80 сделок из 374, заключенных в первичном сегменте рынка премиальной недвижимости по договорам долевого участия, были ипотечными. Это составляет 21% от общего объема спроса. В 2018 г. в общей сложности прошло 722 транзакции с ДДУ, из них 161 – с ипотекой. При этом стоит отметить, что по сравнению с 2017 г. (11%) доля ипотечных сделок увеличилась в 2 раза (22%), а по сравнению с периодом 2 годами ранее – в 6 раз.
Можно с уверенностью говорить о том, что количество ипотечных сделок на рынке премиального жилья с течением времени будет расти. Уже сейчас доля ипотечных сделок на рынке элитных новостроек близка к 25%, а через год, по прогнозам Savills, может достичь 30-35% при условии сохранения или незначительного изменения текущих ставок.
Кстати, популярна ипотека и среди покупателей элитных квартир на вторичном рынке. Долю ипотеки здесь тоже можно оценить достаточно высоко – до 20% от всех заключаемых сделок (также фактически каждая 5-я сделка). Заметим, что в этом отношении нет большой разницы между квартирами и апартаментами. Многие апартаментные проекты также продаются по ДДУ, на них можно получить ипотеку и рассрочку. При этом ставка по ипотеке практически не отличается от квартир
В целом, безусловно, ипотека в премиальном сегменте в западных странах намного более распространена, чем в России, в т.ч. в элитном сегменте. Там берут ипотечные кредиты значительно чаще. В первую очередь, свою роль играет тот факт, что ставка по ипотечным кредитам в западных странах намного ниже – в среднем, от 2 до 6%.
В среднем, площадь жилья, приобретаемого в ипотеку, несколько меньше, чем площадь квартир/апартаментов без банковского займа. Так, в 2018 г. разница достигала 5%: средняя площадь сделки с ипотекой составила 105 кв.м., а без ипотеки – 110 кв.м. В I-й половине 2019 г. разница возросла до 14% – 98 кв.м. с ипотекой против 114 кв.м. без ипотеки.
В целом, структура сделок по метражам достаточно равномерна в обоих сегментах. Стоит отметить, что она остается стабильной с 2018 г.
Средний срок обременения при покупке жилья в ипотеку за рассматриваемый период – порядка 18 лет. При этом длительность обременения в каждом конкретном случае может сильно варьироваться. Так, минимальный срок выданной ипотеки составил 2 года, а максимальный – 30 с лишним лет. При этом подавляющее большинство клиентов предпочитает все же брать ипотеку на длительный срок – от 10 и более лет.
Средний бюджет ипотечной сделки в 2018 г. составил 56 млн руб. – на -16% меньше, чем средний бюджет покупки без ипотеки (67 млн руб.). В 2019 г. разница возросла до 23% (56 млн руб. против 73).
фото pixabay.com
Источник: FromMillion.ru
