Оригинальность в нагрузку

Как хорошо иметь оригинальную квартиру – благоустроенную «под себя», подчёркивающую индивидуальность хозяина, удивляющую и поражающую гостей! Но чаще всего, когда приходится с ней по разным причинам расставаться и продавать, возникают определённые трудности – не каждому потенциальному покупателю всякий «выпендрёж» по душе.

Сделать под себя

Хозяину одной из элитных квартир на западе Москвы пришла в голову идея воплотить в интерьере три стихии – воду, воздух и огонь. Так, в стеклянном полу появилась река, перетекающая из комнаты в комнату. Многочисленные камины и светильники символизировали огонь, а всевозможные вентиляторы и пропеллеры создавали искусственный ветер, гуляющий по всем комнатам. Когда собственник решил продать своё необычное жильё, то не мог найти покупателей в течение трёх лет, при том, что оптимальный срок экспозиции составляет один год. В итоге квартиру всё-таки купили, но уже через три месяца она снова появилась в продаже. Жить в ней оказалось невозможно.

Другой собственник устроил из квартиры буквально музей изобразительных искусств с репродукцией картин известных художников. Но главной особенностью стали потолки – на них, словно лики святых, были нарисованы лица умерших родственников владельца квартиры. Из-за весьма специфического ремонта и соответствующей обстановки жильё не могут продать вот уже несколько лет.

Из нестандартных вариантов, которые искали покупателя долгие годы, можно назвать квартиру, в которой собственник сделал весьма странную перепланировку. В середине жилой комнаты стояла огромная ванная, а в углу помещения – унитаз, огороженный прозрачными стеклянными панелями с функцией затемнения. Ещё один клиент перепланировал свою квартиру под космический корабль. Желающих чувствовать себя дома «космонавтами» не нашлось. Перечисленные примеры из риэлторской практики привёл управляющий директор «Метриум Премиум» Илья Менжунов.

А директор департамента городской недвижимости Savills в России Кристина Томилина напомнила о знаменитой квартире-домике для Барби, с бабочками вместо люстр и штор, а также о квартире в доме-яйце с травой в гостиной на улице Машкова. «Все эти излишества может оценить не каждый покупатель, поэтому и продаются такие квартиры годами»,  ̶  добавляет она.

Сегодня квартиры с «сумасшедшими» интерьерами и до безумия необычными планировками встречаются гораздо реже по сравнению с лихими девяностыми. Как правило, такое сумасбродство рождается из стремления хозяев побаловать себя, любимых, выделиться на фоне других или же отразить свою индивидуальность. Чрезмерная эксцентричность жилья зачастую делает его слишком дорогим и неудобным для проживания и соответственно негативно сказывается на продаже.

«В элитном сегменте «фишки» часто мешают, а не помогают продаже, поскольку в стоимость собственники закладывают свои дополнительные расходы по реализации оригинальной идеи. Проблема в том, что владельцы хотят отбить свои затраты. Однако мало кто из клиентов готов оплачивать чьи-то изыски, которые не так ему и нужны. В любом сегменте покупатель обращает внимание на цену, расположение, планировку, наличие паркинга и пр. Да, если предыдущий собственник добавил в объект «изюминку», то это определённое преимущество, но никто доплачивать за него не будет. Поэтому нестандартные дорогие лоты могут продаваться на рынке годами»,  ̶  считает Илья Менжунов.

Деньги на ветер

Чтобы квартиры на вторичном рынке со слишком уж вычурным ремонтом, нестандартной перепланировкой или другими причудами, оставшимися от бывшего владельца, хоть как-то вымывались с рынка, их вынуждены реализовывать с существенным дисконтом. Даже просто устаревший ремонт и неактуальная на сегодняшний день планировка заставляет продавцов идти на большие уступки, а покупателей – уверенно торговаться. Иначе срок экспозиции затягивается на неопределённый срок.

«Действительно, в числе оригинальных объектов встречаются настоящие «жемчужины» рынка, образцы того, как делать не нужно, – продолжает председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. – Самый плачевный и часто встречающийся пример – продажа объектов с классическим ремонтом с искусственной позолотой, лепниной, драпировками и прочими атрибутами времен Людовика XVI. Именно такие ремонты были популярны в 90-е, и именно их сейчас приходится продавать с дисконтами, достигающими 40%, по цене коробок без отделки».

«Собственник одной элитной квартиры на Остоженке вложил баснословные деньги в отделку – 17 тыс. евро за квадратный метр (ещё по старому курсу). Дорогой ремонт хозяин сделал исключительно для себя, но обстоятельства сложились так, что квартиру пришлось продавать. Однако жильё оказалось невостребованным из-за чрезмерно шикарной отделки мрамором, золотом и самыми дорогими породами дерева. Квартира оказалась непродаваемой – её себестоимость составляла $5 млн. Фешенебельная отделка отпугивала покупателей – никому не хотелось переплачивать за изыски. В итоге собственнику квартиры пришлось сбавить цену до $3 млн, а деньги, затраченные на дорогой ремонт, оказались выброшенными на ветер», – рассказывает Илья Менжунов.

Екатерина Румянцева акцентирует внимание ещё на одной печальной истории – конкретно на неузаконенной планировке. Как правило, серьёзные изменения в квартире обнаруживаются уже при её просмотре. Тогда владелец пытается снижать цену, но не каждый покупатель готов с этим мириться, и иногда сделки из-за этого срываются. Многие объекты, в которых владельцы в своё время «наворотили», также до сих пор ищут своего покупателя.

«Добавлю к этому и квартиры от дизайнеров, которым клиенты позволили отпустить фантазию в полёт и воплотить свои самые оригинальные замыслы, – комментирует Екатерина Румянцева. – Например, на рынке есть объект, в котором спроектированы нависающие драпировками потолки, стеклянный подиум-аквариум, вмонтированный в пол, зелёные стены. В другой квартире – футуристичные морские интерьеры, обилие глянцевых поверхностей, «бумажные» шторы. Подобные квартиры часто попадают на страницы интерьерных журналов, но редко находят новых собственников, которые так же восторженно могут их оценить и приспособить для жизни».

«Оригинальность бывает разная. Можно сделать свою квартиру уникальной за счет декоративных приемов, эксклюзивной коллекционной мебели, света, необычных сочетаний стилистических решений, и, поверьте, она будет поражать и впечатлять ваших гостей и радовать вас. Но, что нельзя делать ни в коем случае, так это нарушать каноны планировочных решений, сокращать количество спален, делать открытые ванные комнаты. Дело в том, что даже площадь квартиры определяет количество в ней спален. Так, например, на 200 кв. метрах должно располагаться не менее 3-х спален. В противном случае, вы получите неликвид при продаже. Мы как-то продавали одну квартиру, площадью 400 кв. м с одной спальней. И это была задача не из легких. Ушла она через четыре года с большим дисконтом. Ещё как-то был случай с расположением огромной джакузи в спальне. Стоимость этого лота дисконтировалась на 40% относительно аналогов», – говорит генеральный директор «TWEED Недвижимость» Ирина Могилатова.

Исправленному верить!

Хорошо, если уже при покупке квартиры вы знали, что приобретаемая недвижимость – не на всю оставшуюся жизнь, и желание оригинальности реализовывали за счёт декора (съёмных элементов), мебели или окраски стен – тех элементов, которые легко впоследствии изменить. Ну а как быть, если были сделаны перепланировка или дизайнерский ремонт, и её предстоит продать?

В пресс-службе ГК «ИНТЕКО» рекомендуют продавцам в первую очередь критично оценить текущее состояние помещений. Отделка должна соответствовать месту и статусу дома. Без перегибов и ярких цветовых сочетаний. В любом интерьере 90% покупателей предпочтут спокойный светлый стиль: такую квартиру проще потом переделать для себя, внеся цветовые акценты или выбрав мебель определённого стиля. Темный же цвет стен потребует значительно больше материальных вложений для переделки. А чучела животных могут в принципе напугать потенциальных покупателей.

Что касается планировки квартиры, то она должна быть функциональной. Бывают ситуации, когда на большой площади собственник изначально планирует жить один или с супругой и уменьшает изначально спроектированное количество санузлов, используя запланированные под это площади для другого. Скорее всего, такая квартира с одним санузлом, например, на 120 кв.м. площади, может не устроить семейных покупателей.

В некоторых квартирах организуют помещения специального назначения: от кальянных до террариумных зон. Такие помещения продавцам (ещё до первого показа) необходимо перепрофилировать в более нейтральные, чтобы в них не было ни специфического запаха, ни животных, которые там ранее обитали.

«В предложении «снести нельзя оставить» запятую нужно поставить после первого слова, тогда как владельцы нестандартных вариантов предпочитают всё оставить, как есть, – рассуждает Илья Менжунов. – Увы, шанс на то, что удастся найти покупателя, который оценит чувство вкуса продавца, минимален. Остается либо снижать цену (на что собственники категорически не согласны), либо же превращать квартиру в «стандартную», насколько это возможно».

В пресс-службе ГК «ИНТЕКО» дают свои советы и покупателям: если вам всё в квартире нравится, кроме каких-то деталей, и кажется, что исправить их будет долго и сложно, не отказывайтесь сразу от предложения. Можно заказать предварительную оценку стоимости переделки и попробовать поторговаться на данную сумму. Как правило, продавцы адекватно воспринимают мотивированный торг, если это, конечно, не «весь ремонт заново».

«Мои пожелания владельцам дорогой недвижимости таковы: сделайте классическую планировку и задекорируйте её так, как вам нравится. Тогда в случае продажи, если это вдруг будет слишком экстравагантно для потенциальных покупателей, всё можно взять и увезти, ведь это имущество движимое. И стоимость квартиры не пострадает», – резюмирует Ирина Могилатова.

Источник: FromMillion.ru