Перспективы элитной реновации в Москве

В середине 2000-х годов доля элитных проектов реновации по отношению к новому строительству составляла 50 на 50 – и по объему предложения, и по количеству сделок. Позже, после того как начали осваиваться новые крупные  площадки в центре, доля проектов реновации снизилась и доходила до 15-20%.

Сегодня имеет место серьезный дефицит крупных площадок под застройку в ЦАО и, в целом, начинать какой-то крупный проект отважатся немногие девелоперы.  Именно поэтому  в ближайшие годы доля проектов реновации в центре будет расти – ведь такие проекты меньше по масштабу и не требуют существенного объема финансирования.

В связи этим мы, скорее всего, снова вернемся к той ситуации, которая была в начале-середине 2000-х. То есть вполне вероятно, что к 2020-2021 году рынок элитного жилья в ЦАО будет 50 на 50 состоять из проектов нового строительства и реновации, причем как в части предложения, так и в части спроса.

В настоящий момент на рынке премиальных новостроек Москвы представлено 19 проектов реновации. Суммарно в них запроектировано немногим более 1 тыс. лотов. В продаже сейчас находится половина – 522 квартиры и апартамента, что составляет 65 тысяч кв.м жилой недвижимости. Таким образом, проекты реновации составляют довольно значительную долю на первичном рынке премиальной недвижимости:  30% по количеству проектов в продаже и 20% по количеству квартир и апартаментов в реализации, т.е. каждый пятый лот на продажу.

В период с января по октябрь 2018 года, по нашим данным, в проектах реновации было приобретено 86 квартир и апартаментов –  то есть в среднем заключалось 8 сделок в месяц. Всего c начала 2018 года прошло 582 сделки. Таким образом, доля сделок с проектами реновации составляет 15% от общего объема спроса.

Отметим, что в течение всего 2017 года (с января по декабрь) было заключено 80 сделок с такими объектами – в среднем 6 сделок в месяц. Таким образом, уже сейчас можно отметить рост объемов продаж, который при сохранении средних темпов составит к концу года 20%.

Значительно отличие между реконструкцией и новым строительством в цене приобретенных лотов – средняя цена покупки в проекте реконструкции в 2018 году составила 850 тыс.руб./кв.м, в то время как значение показателя для нового строительства в премиальном сегменте за тот же период составило 490 тыс.руб./кв.м, то есть на 40% меньше.

В центре Москвы еще очень много зданий, которые могут быть реконструированы и им может быть возвращена функция жилой недвижимости. По прогнозам Savills, около половины новых премиальных проектов, старт продаж которых состоится в ближайшие два года, будут проектами реновации.

С другой стороны, новых абсолютно пустых площадок  в центре города становится всё меньше. За последние пять лет были открыты продажи в проектах, где предполагается как новое строительство, так и редевелопмент, в том числе реконструкция существующих зданий. При этом однозначно сказать, что новое строительство покупатели выбирают чаще, было бы неправильным. Очень часто в реконструированных проектах предпочтение отдается именно «истории». Зачастую дома-реновации в Москве изначально очень высокого качества строительства – в основном, это бывшие доходные дома XIX-начала XX вв. с уникальными фасадами от известных архитекторов своего времени. Владение квартирой и апартаментами в таком доме становится сродни коллекционированию редких вещей.

В ближайшие годы перед девелоперами встанет важная задача – научиться создавать качественные и эффективные проекты реновации, так как уже научились делать в Лондоне. Прежде всего,  «выжимать» по максимуму количество квадратных метров, которые удается продать. Если в Москве в среднем в проекте реновации сегодня удается продать не более 65-70% площадей, то в лондонских элитных проектах эта доля доходит до 85 – 90%.  И это сразу существенно улучшает экономику проекта и позволяет вовлекать в реновацию те здания, которые без такого инновационного подхода казались неэффективными для реновации.

Фото shutterstock.com

Источник: FromMillion.ru