Новый налог на недвижимость — налог на роскошь?

В России готовится законопроект о введении налога на недвижимость физических лиц, который планируется взимать не с инвентаризационной, а с кадастровой стоимости недвижимости. Чего ожидать от нововведений владельцам дорогих квартир — в материале FromMillion.

Согласно законодательной новелле, вместо существующих отдельно налогов на имущество и на землю в России появится единый налог на недвижимость. Начисляться он будет исходя из кадастровой, а не из инвентаризационной стоимости объекта.

Инвентаризация и кадастр — за что заплатим больше

Инвентаризационная стоимость жилья с советских времен определяется государственным бюро технической инвентаризации (БТИ) и практически всегда носит абстрактный характер, потому что основными критериями оценки служат себестоимость жилья при строительстве и степень износа здания.

Кадастровая же стоимость недвижимости значительно ближе к рыночной цене объекта — значение здесь имеют месторасположение здания, стоимость земли, сегмент недвижимости и прочие коммерческие характеристики.

«Кадастровая оценка максимально приближена к рыночной стоимости объекта недвижимости, потому существенно выше инвентаризационной, - поясняет Светлана Куркова, исполнительный директор агентства недвижимости CENTURY 21 Rent & Sale. - Например, в центральном округе Москвы текущая инвентаризационная оценка домов старого фонда почти в 30 раз ниже, чем рыночная. Например, двухкомнатная квартира в сталинском доме в районе станции метро «Чистые пруды» площадью 60 квадратных метров 1955 года постройки оценивается в БТИ приблизительно в 400 тысяч рублей. В то время как рыночная стоимость такой недвижимости будет гораздо выше – 15–18 млн рублей. Таким образом, в соответствии с законодательным нововведением, пропорционально возрастет и объем налогооблагаемой базы”.

Светлана Куркова отмечает интересный факт: если сделать срез по стоимости двухкомнатной квартиры старого жилого фонда в центре столицы и на окраине, то можно увидеть, что сильной разнице в цене у одинаковых по параметрам объектов не будет. Например, квартира в панельном доме на Цветном бульваре стоит 14 млн рублей, а двухкомнатная квартира в районе Чертаново Центральное - 11 млн. В связи с новой системой оценки цена квартир в старых домах советских времен в центре Москвы, где стоимость земли дороже, естественно повысится.

Цена вопроса

Согласно расчетам Федеральной налоговой службы, в течение пяти лет в среднем налог на недвижимость увеличится в 3 раза. Например, для обычных недорогих квартир в Москве налог увеличится в пять раз и составит 6 690 рублей.

Сегодня налоговой коэффициент напрямую зависит от инвентаризационной стоимости объекта и составляет от 0,1 до 2%. В будущем будут установлены ставки и по категориям недвижимости.

Предполагаются и налоговые вычеты в размере стоимости 20 квадратных метров площади объекта для квартир или комнат и 50 квадратных для жилых домов, а также в размере 1 млн рублей для единых недвижимых комплексов.

Если взять для сравнения квартиры площадью 40 и 200 квадратных метров, то станет очевидным, освобожденные от налога 20 квадратов сыграют значительную роль в первом случае и несущественную во втором. Получается своеобразный налог налог на роскошь: больше всего будут платить в казну владельцы крупных и элитных объектов недвижимости.

Новый налог ударит и по любителям элитных квартир, расположенных в старом фонде в центре, - кадастровая стоимость такого жилья отличается от инвентаризационной в десятки, а иногда и в сотни раз. А вот владельцам нового жилья особо переживать не стоит: его инвентаризационная стоимость и сейчас максимально приближена к кадастровой.

При этом новый закон предполагает и послабления для физических лиц: базовая ставка для гаражей и жилья будет снижена с 2% до 0,1%, для жилья дороже 300 млн рублей – до 2%, а для остальной недвижимости – до 0,5%. Кроме того, у региональных властей будет право еще понижать эти ставки.

Купить или снять — что выгоднее?

Некоторые эксперты рынка недвижимости  предрекают, что с введением нового налога обеспеченные люди предпочтут снимать жилье, а не владеть им. Однако Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED, сомневается в  вероятности такого сценария: «Может быть другой эффект – собственники, сдававшие лишние квартиры в аренду, в связи с новыми налогами предпочтут их продать. Таким образом, если налог станет ощутимым, то это может привести к сокращению доли арендных квартир на рынке и к увеличению ставок. Сработает принцип: если  квартир в аренду станет меньше, то стоить они будут больше».

Если рассматривать элитный арендный рынок, рассказывает Ирина Могилатова, то на нем представлены два типа собственников. Первые сдают недвижимость, чтобы получить дополнительный источник дохода. Таких квартир достаточно много – в основном они представлены в старом фонде центра Москвы. Их хозяева снимают жилье в более отдаленных районах и проживают на разницу. Второй тип собственников сдает недвижимость по причине того, что она им не нужна. Например, хозяева уехали за границу или живут за городом, а чтобы квартиры не простаивали, они сдаются в аренду. После введения закона от недвижимости будет избавляться как раз второй тип собственников.

Светлана Куркова ожидает, что новый налог на недвижимость приведет к тому, что люди, которые не смогут содержать дорогую недвижимость, будут от нее избавляться, те же, кто может себе позволить жить в дорогом районе или просто хотят там жить приобретут квартиры у первых. "В конечном итоге, это может привести к тому, что в центре будут жить только обеспеченные люди, поскольку сейчас контингент собственников квартир в сердце столицы очень разный. Это люди, которые занимаются арендным бизнесом, сдают сразу несколько квартир, для которых новый налог будет не столь ощутим, поскольку они, скорее всего, компенсируют потери повышением арендной платы", - подытоживает эксперт.

Мария Лобарева

Источник: FromMillion.ru