Где разместить «пиджак», или рассуждение о природе апартаментов

В столичных многофункциональных комплексах одним из основных компонентов всё чаще становятся апартаменты, относительно новый вид жилья на нашем рынке недвижимости. Они представляют собой своеобразный симбиоз гостиничного номера и квартиры: как правило, их владельцам предлагается гостиничный сервис. В остальном такая недвижимость ничем не отличается от квартир элит-класса, разве что на этой площади нельзя оформить регистрацию: апартаменты имеют статус нежилой недвижимости, предназначенной для временного пребывания.

На работу в тапочках

Однако все риэлторы говорят о том, что наличие прописки для покупателей не является существенным фактором. Покупатели апартаментов в основном – представители бизнеса. Причем это люди, у которых, как правило, есть загородный дом, в котором живет семья. Также среди частых приобретателей – региональные бизнесмены. Для них очень важны инфраструктура и сервис, они готовы за это платить. Владельцы апартаментов имеют офис в том же здании и ходят на работу практически в тапочках.

Вообще такой формат недвижимости – это стандарт жизни в крупных западных городах типа Чикаго или Нью-Йорка. К слову, еще одно название закрепилось за этим видом жилья – бизнес-квартиры, упрощенно – «квартиры для пиджака». Такие «квадраты», особенно расположенные над офисами, априори не ориентированы на семейное проживание. Они  приобретаются человеком скорее не по необходимости, а для поддержания социального статуса. Ведь московские апартаменты и позиционируются как один из самых престижных видов жилья.

Действительно, одной из наиболее важных характеристик при выборе апартаментов является их месторасположение. Как правило, наиболее востребованы они в крупных современных бизнес-центрах или гостиничных комплексах, находящихся в центральной части Москвы. Также большое внимание при покупке (аренде) апартаментов уделяется площади помещения (чаще спросом пользуются апартаменты площадью до 150 кв.м), наличию качественного ремонта и функциональной планировки. Хороший комплекс апартаментов должен, безусловно, обладать хорошей инфраструктурой. Но тут тоже возможна ловушка: если инфраструктура будет закрытой (только для жильцов), то ее стоимость будет непомерно высокой. Чтобы снизить цены, приходится допускать посторонних на территорию комплекса, но тогда возникает опасность, что здание превратится в проходной двор. Задача управляющей компании в данном случае – соблюсти тонкий баланс между ценой и излишним количеством посторонних на территории.

Стоит отметить, что официально апартаменты – это нежилые помещения, предназначенные для временного пользования. В соответствии с приказом Ростуризма от 21.07.2005 года о системе классификации гостиниц, они определяются как «номер в средствах размещения площадью не менее 40 кв. м, состоящий из двух и больше жилых комнат, имеющий кухонное оборудование». Однако на практике, когда говорят об апартаментах, имеют в виду совершенно иной формат. 95% предложения этого сегмента недвижимости – видовые объекты в самых престижных деловых центрах, общей площадью не менее 150 кв.м. Наиболее востребованные из них имеют общую площадь не менее 200 кв.м, панорамное остекление, отличные видовые характеристики.

«Покупатели апартаментов предъявляют требования, аналогичные «стандартным» требованиям покупателей жилья. В связи с этим апартаменты, как и квартиры, должны обладать параметрами, соответствующими заявленному классу комплекса, – считает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. – Что касается элитного сегмента, то здесь наиболее востребованы следующие характеристики: расположение в центре города, высокое качество комплекса (включая качество строительства, современные инженерные системы, высокий уровень безопасности и т.д.), хорошие видовые характеристики, высокие потолки (от 3 м), площади от 100 до 150 кв.м. И все-таки очевидно, что апартаменты – пока более сложный, чем классическое жилье, формат и к каждой составляющей проекта в целом надо относиться внимательно, чтобы обеспечить конкурентные преимущества проекта относительно как других апартаментных, так и жилых проектов».

Прошлый год, как и прогнозировали специалисты, стал «годом апартаментов»: их на рынок вышло 16 - половина от общего объёма жилья бизнес-класса. Это дорогой формат недвижимости: в зависимости от района, типа дома, этажа, видовых характеристик и уровня сервиса стоимость апартаментов может варьироваться от 5 тыс. до 35 тыс. долл. за кв. м. В столице большинство предложений находится в ценовом диапазоне 6–8 тыс. долл. за кв.м. 15% объема предложения составляют объекты стоимостью 5–6 тыс. долл. и 25% – 8–15 тыс. долл. за кв.м.

За что платить?

Перспективы у рынка апартаментов в Москве хорошие, но важно помнить, что основная сложность – это управление комплексом недвижимости. Ни для кого не секрет, что основная проблема для жителей – это невозможность влиять на коммунальные платежи, поскольку все делает управляющая компания. Непропорционально высокая ставка коммунальных платежей на квадратный метр может оттолкнуть потенциальных клиентов. В сегменте апартаментов довольно высокая конкуренция.

При ограниченном круге покупателей и, соответственно, спросе каждый объект должен отличаться качественными характеристиками – комфортностью проживания, то есть конкурировать уже на уровне концепции. Из наиболее интересных новых проектов в формате апартаментов выделяются The Loft (Духовский пер., вл. 17), «Николаевский дом» (Комсомольский пр-т, д. 9а), «Лица» (Ходынское поле).

Как показала практика, российские граждане не видят особых преимуществ в наличии гостиничного сервиса. Для них привычнее жить в обычной квартире и нанять домработницу или повара. Апартаменты не очень подходят для семейного проживания: для семей с детьми гораздо предпочтительнее квартира в жилом комплексе с огороженной территорией, детскими площадками, в районе с хорошей социальной инфраструктурой и благоприятной экологией. К тому же жить в центре деловой зоны не всем комфортно психологически, ведь для того, чтобы отвлечься от рабочих будней и проблем бизнеса, необходима смена обстановки.

Этот формат, конечно, приносит пользу инвесторам и имеет право на существование, но, по мнению ряда специалистов, только в рамках отеля, как апарт-отель. Например, в St.Nikolas, что реализуется в рамках проекта «Шереметьевского подворья» на ул.Никольской  и Черкасского пер. В противном случае, формат являются уловкой для застройщиков, желающих перепрофилировать проект в «как бы жилье» и при этом не создавать объекты социальной инфраструктуры – детские сады, школы, больницы. А при введении в эксплуатацию такого жилья нагрузка ляжет на город, то есть на всех нас.

Александр Шевчук

 

Источник: FromMillion.ru