Офисный рынок: экспертный прогноз на 2015 год

Будущий год будет для России очень трудным – и пока очень сложно предсказать, насколько. Эксперты S.A.Ricci, которые представили редакции FromMilllion.ru прогноз на будущий год, мрачно пошутили, что «очень хочется быть пессимистом, а именно - верить в то, что «хуже уже не будет».
Однако скорее всего, волатильность рубля и экономико-политические проблемы приведут к более серьезным последствиям. Эксперты обозначили основные тренды рынка офисной недвижимости в 2015 году.

1.    Сохранение высокой девелоперской активности

До начала кризиса, вызванного ситуацией на Украине, Россия уже несколько лет развивалась весьма успешными темпами, и показатели строительства офисной недвижимости были тому примером. Объем нового предложения превысил 1,15 млн. кв. м площадей в 49 качественных бизнес центрах. Это самые высокие темпы строительства за последние пять лет. До конца года должны быть сданы в эксплуатацию еще около 270 тыс.кв.м офисных площадей. В итоге, ожидается, что в 2014-м году в Москве построят в два раза больше офисов, чем в предыдущем, 2013-м.

Эти темпы сохранятся и на будущий год, что в итоге повлечет за собой затоваривание. Девелоперы уже заявили о выходе комплексов, и будут стараться завершить строительство, чтобы не столкнуться с проблемой долгостроя. По прогнозам S.A. Ricci, на рынок выйдет около 1 млн.кв.м новых офисных площадей.  А вот затем последует резкий обвал строительства в этой сфере.

«Дальнейшее ухудшение макроэкономики окажет влияние на доступность заемного финансирования, что отрицательно скажется на темпах строительства офисной недвижимости в  долгосрочной перспективе 2016-2017 гг., - отмечает Алексей Богданов, партнер S.A. Ricci. -  Падение темпов прироста нового предложения в 2016 г.  может превысить данные 2010 г., когда в результате приостановки выдачи банковских кредитов и заморозки большого объема строительства  падение составило более 50%».

2.    Низкий спрос на офисные площади

Одновременно, спрос будет очень низким  – порядка 550 - 600 тыс. кв.м. в год. То есть большинство площадей останется невосстребованным, а владельцам офисных центров придется идти на серьезные уступки. Однако это будет в известной степени выгодно арендаторам:  в условиях переизбытка предложения у них появится возможность снять более качественные офисные помещения за те же деньги или получить лучшую локацию без увеличения бюджета.

3.    Дальнейший рост вакантных площадей

Еще одним негативным трендом 2015 г. станет рост вакантных площадей. Увеличивающееся предложение качественных офисов не нашло достаточного спроса со стороны потенциальных арендаторов и покупателей, из-за чего показатель вакантности к концу 2014г. достиг в среднем по Москве 18,5%.

Наибольшие изменения зафиксированы в классе А - в IV квартале показатель превысил  кризисный  уровень 2009 г., составив 28% - на 2 п.п. выше чем в III квартале. По прогнозам S.A. Ricci, в 2015г. уровень вакантных площадей в БЦ класса А достигнет 35%, тем самым будет установлен еще одно рекордное значение за всю историю офисного рынка Москвы. Замедление динамики роста свободных площадей по прогнозам S.A. Ricci, начнется не ранее 2016 г.

В сегменте БЦ класса В, где за 2014г. уровень вакантности прибавил 2 п.п и составил 16%, в следующем году возможно некоторое снижение вакантных площадей – на 1-2 п.п. Это будет связано с тем, что часть арендаторов, оптимизируя затраты, поменяет офисы в БЦ класса А на офисы В+.

Офисы низкого ценового сегмента В наиболее стабильны по отношению к изменениям макроэкономических факторов – за 2014год объем свободных площадей снизился с 10% до 9%. В данном сегменте в 2015г следует ожидать небольшого снижения вакантных площадей (1 п.п.).

4.    Снижение арендных ставок

 

В 2015г. продолжится снижение средневзвешенных ставок аренды, начавшееся в 2014г. Средний уровень арендных ставок в 2014 г. в рублевом выражении снизился на 5-8%. Ставки, номинированные в долларах США, опустились более значительно - как правило, на уровень, сопоставимый с падением рубля.

Главной причиной снижения стоимости аренды является кризис перепроизводства офисов на рынке: в условиях растущей конкуренции собственники стараются стимулировать спрос предоставлением более выгодных коммерческих  условий.

 «За пределами ТТК в 2015 г. ожидается более ощутимое снижение показателей рынка, учитывая планируемый к вводу прирост нового предложения, - отмечает Алексей Богданов, партнер S.A. Ricci. - По нашим оценкам, в 2015 г. средневзвешенная стоимость аренды в деловых центрах класса А (за исключением объектов с центральной локацией) будет стремиться к диапазону ставок на уровне $ 450 - 500 за кв.м в год (по курсу 45-50 USD). Арендаторы  будут фиксировать ставки по рублевому курсу или в пределах определенного валютного коридора».

5.    Переход на рублевые ставки аренды

В 2015 г. продолжится тенденция фиксирования ставок в рублях. Несмотря на то, что девелоперы некоторых премиальных объектов не готовы отказаться от арендных ставок в долларах, большая часть рынка постепенно переходит на рублевые расчеты. Эта тенденция особенно характерна  для офисов класса B и B+.

 

Источник: FromMillion.ru