Былое величие: элитная ипотека чаще других приводит к разорению

Ипотека на квартиры премиум-класса в России – сфера тонкая и не вполне однозначная. Как правило, люди, которые хотят купить квартиру или дом стоимостью свыше пары миллионов долларов, имеют на такую роскошную покупку деньги. Просто требуемая сумма не лежит у них в тумбочке без дела, а вложена в бизнес или работает на банковском депозите. Тогда покупатель, не желая упустить нужный вариант (а высокобюджетная недвижимость – это всегда вопрос покупки чего-то «штучного», «под себя»), занимает деньги или берет ипотеку.

Чаще всего ипотечное кредитование VIP-уровня происходит в дружественных заемщику банках и на этапе выдачи кредита проблемы случаются крайне редко. К сожалению, они могут начаться потом: как рассказал корреспонденту FOM один из ведущих московских адвокатов Олег Сухов, на сегодняшний день именно «элитная» ипотека чаще других становится причиной личного разорения заемщика.

Неожиданно выяснилось, что чаще всего дефолт по ипотечным кредитам допускают обеспеченные владельцы многокомнатных и дорогих квартир площадью от 70 до 200 кв. м, большинство которых расположены в престижных районах Москвы. Оценочная стоимость такого жилья колеблется от 10 млн до 58 млн рублей. Возраст владельцев — от 43 до 53 лет. На долю элитных квартир приходится около 40–45 % выставляемых лотов.

Даже вполне обеспеченным людям не всегда удается четко взвесить все риски и оценить свои силы. В итоге в списке злостных неплательщиков можно обнаружить даже известных бизнесменов и общественных деятелей, подчеркивает адвокат Олег Сухов.

И хотя такие случаи единичны, тем не менее, они говорят о том, что VIP-ипотека стабильностью не отличается (ведь и заемщиков ипотечных кредитов свыше 30 млн рублей не так уж и много). В самом деле: по последним данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, в России 95,3% ипотечных кредитов не имеют ни одной просроченной выплаты.  1,9% ссуд имеют просроченные платежи сроком от 1 до 30 дней (так называемая техническая просроченная задолженность), 0,54% — это ссуды с просроченной задолженностью от 30 до 90 дней, и лишь 2,26% ссуд имеют просроченную задолженность сроком от 90 дней и выше. Именно эти неполные три процента заемщиков чаще всего признаются банкротами, а их квартиры изымают банки для дальнейшей продажи.

Схема действует следующая: когда человек перестает платить по счетам, банк пытается договориться о погашении долга мирным путем, в том числе с помощью добровольной продажи квартиры. Если это не помогает, то предстоит суд, по итогам которого практически в 100% случаев банк получает исполнительный лист, с которым обращается к судебным приставам. Те, в свою очередь, готовят пакет документов для реализации квартиры и передают в Росимущество. Ведомство должно продать квартиру на торгах за 2 месяца. Как правило, квартиры продаются в этом случае с приличным дисконтом – банку важнее быстро вернуть занятую сумму, которая обычно много меньше реальной стоимости квартиры.

Аукционные реестры в последнее время жадно изучают те, кто рассчитывает купить жилье на по дешевке, чтобы потом выгодно его перепродать. Особенно интересуют их элитные варианты, которые фигурируют в списках лотов все чаще.

«Надо заметить, что такая практика широко распространена за рубежом — как правило, стартовая цена дефолтной недвижимости, выставленной на торги, на 15–20 % ниже среднерыночных показателей. Однако в России покупка заложенного имущества несостоятельного должника сопряжена с целым набором значительных рисков, которые зачастую не покрываются дисконтом или не позволяют спрогнозировать размер потенциальной прибыли. Большинство "сладких" вариантов, выставленных на продажу, при первом же рассмотрении оказываются объектами с "двойным дном"», — предупреждает адвокат.

Наиболее распространенные проблемы, с которыми сталкиваются покупатели такого жилья связаны с пресловутой российской системой прописки. Снятие с регистрационного учета и выселение прежних хозяев через суд может затянуться на несколько месяцев и инвестор, даже если и выиграет дело, много на нем на заработает.

«Известны и курьезные случаи, когда уже после торгов долг, обеспеченный проданной на аукционе квартирой, полностью погашался заемщиками, жилье перепродавалось, а победитель аукциона оставался не у дел с зависшими на счетах судебных приставов деньгами», - рассказал эксперт.

Такой исход хорош для заемщика, который чудом избежал своего банкротства, однако он оборачивается провалом для инвестора. Проблем с прописанными прежними владельцами можно избежать в случае покупки «с молотка» апартаментов, которые, как известно, не являются жильем с юридической точки зрения. Однако этот вид жилья появился сравнительно недавно и случаев его продажи с аукциона из-за невыплаченного кредита пока не было.

Желающим рискнуть адвокат Олег Сухов рекомендует прежде, чем приобретать жилье на аукционе, обращаться к специалистам для проверки правовой чистоты предстоящей сделки. «Необходимо тщательно изучить всю доступную документацию, проливающую свет на юридическую историю квартиры, выудить максимум информации из открытых источников, у сотрудников банка-кредитора, Росреестра, службы судебных приставов, соседей. В случае победы на аукционе желательно не втягиваться в судебные разбирательства, а сразу договориться с должником о добровольном освобождении жилплощади», — резюмирует адвокат.

Эксперт отметил также, что, как ни странно, реже всего кредит по дефолту допускают владельцы недорогого жилья и семьи среднего возраста (33-43 года): на их долю приходится 27,7% случаев продажи залоговых квартир с аукционов. 33% лотов приходится на ипотечных заемщиков, которые купили малогабаритное жилье на волне докризисного строительного бума (в 2003–2007 гг.) по завышенной стоимости и астрономическим процентным ставкам.  В целом, получается, что средний класс гораздо тщательнее взвешивает свои силы в вопросах ипотеки, чем VIP-клиенты.

Данила Высоцкий

Источник: FromOneMillion