Первые полгода кризиса: где бросить якорь в бурю?

На этой неделе в ресторане «Чайка» на Краснопресненской набережной прошла пресс-конференция экспертов Top Brokers Alliance «Где бросить якорь на рынке элитной недвижимости Москвы и Подмосковья?». FromMillion.ru публикует самые важные вехи, отмеченные аналитиками на встрече.

Развитие: самые удобные районы в центре

Элитные новостройки, которые возводятся сейчас в центре Москвы, «растут» на территории уже сложившейся – и потому у каждого района есть свои особенности. Как рассказала Ирина Могилатова, генеральный директор агентства TWEED, больше всего новостроек сейчас возводится в районе Новослободская/Ленинградский проспект (116 990 кв. м). Вот в районе Патриарших прудов и Тверской почти нет первичной недвижимости и продаются остатки в готовых домах.

Ирина Могилатова, проанализировав элитную инфраструктуру и премиальный жилой фонд центра столицы, составила рейтинг самых комфортных районов Москвы. В тройку-лидеров вошли Хамовники/Плющиха, Патриаршие Пруды/Тверская и Красная Пресня. Замкнула десятку Таганка, которая пока переоценена по качеству жизни – в частности, здесь явные проблемы с фитнес-клубами и ресторанами, чувствуется недостаток благоустроенных мест для прогулок и хороших учебных заведений. Впрочем, это вопрос времени. В TWEED считают, что именно этот район имеет самые большие шансы на премиальное строительство и реконструкцию на месте устаревшей нежилой застройки.

Новоселье: что покупают сегодня

Несмотря на кризис, пока спрос на элитное жилье упал не слишком сильно: за полгода было куплено 233 квартиры и апартамента в новостройках – это всего на 8% меньше, чем в прошлом году. Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills, отметил, что особенно  вырос спрос в бюджетах до 1 млн долл. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, количество таких сделок увеличилось примерно в три раза.  Объем сделок в бюджете от 1 до 3 млн долл. сократился на 30%, а число сделок с квартирами стоимостью от 3 млн долл. уменьшилось втрое. Сделки с недвижимостью свыше 10 млн долл. были единичными.

Дмитрий Халин подчеркнул, что, начиная с конца 2014 г., погоду на элитном рынке делают рублевые сделки. Например, в марте 2015 г. долларовых сделок было не более 10%, в мае не было вообще, в то время как в первом полугодии прошлого года их доля составляла 40-50%. По данным IntermarkSavills, в ТОП-5 проектов, лидирующих по объему продаж, вошли: «Садовые Кварталы», Barkli Residence, «Рассвет LOFT Studio, Balchug Viewpoint, «Сады Пекина». В заключение Дмитрий Халин подчеркнул, что первичный рынок элитной недвижимости достаточно благополучно пережил первое полугодие 2015 г., а по итогам года может быть заключено 450-500 сделок.

Вторичное жилье: покупают с неохотой

По словам Дениса Попова, управляющего партнера Contact Real Estate, падение числа сделок со вторичными квартирами составило около 42%. По его словам, если на первичном рынке нормальным темпом продаж считается 100-150 сделок в квартал, то на вторичном «контрольная цифра» – 50.

Пока на рынке звучат следующие цифры: в первом квартале 2015 г. заключены 43 сделки, во втором – 37 (по результатам за аналогичный период прошлого года – 48 и 74 сделок соответственно). За первые шесть месяцев 2015 г. продано 14 312 кв. м, в то время как в I полугодии 2014 г. – 22 332 кв. м. В денежном эквиваленте общий объем сделок превысил 273 млн долл. (-42% по сравнению с I полугодием 2014 г.).

По словам Дениса Попова, спросом в первую очередь пользуются те квартиры, чьи собственники придерживаются двух условий: рублевые цены и своевременные скидки. По сравнению с аналогичным периодом 2014 г., средняя площадь квартир уменьшилась на 3,6% и составила 176,5 кв. м, средний бюджет – на 15,5% до 3 млн 895 тыс. долл., средневзвешенная цена 1 кв. м на 12,3% до 21 тыс. 273 долл. Сделки идут равномерно во всех центральных районах Москвы с небольшим преимуществом Пресненского.

Портрет покупателя: новые штрихи

«Антикризисный» покупатель элитного жилья в 2015 году очень интересуется скидками и специальными предложениями вроде сниженного курса доллара, кроме того, он значительно помолодел: с 40-50 до 30-40 лет.  Юлия Царан, управляющий партнер ORDO Group, рассказала, что до кризиса, помимо владельцев собственного бизнеса, покупку дорого жилья рассматривали представители отраслевого сектора и банковские служащие, а сегодня целевую аудиторию расширили аграрии, представители IT-сферы и др. Главные мотивы покупки недвижимости – для себя, с целью сохранения капитала, а также в качестве готового бизнес-решения.  Интересные тренды продемонстрировал и загородный рынок дорогой недвижимости.  По словам Юлии Царан, средняя площадь объектов в запросах уменьшилась до 300-600 кв. м (раньше 500-1000 кв. м), покупатели стали рассматривать менее амбициозные дома, а основной спрос приходится на готовые поселки с инфраструктурой.

Инвестиции: мобильность и гибность

Андрей Хитров, руководитель департамента стратегического консалтинга и исследований компании Welhome, остановился на инвестициях в первичный рынок. Он отметил, что потребитель элитного продукта сегодня мобилен и готов неоднократно менять условия проживания как для себя, так и родственников. В то же время, если в первом полугодии 2014 г. с целью заработать недвижимость приобретали чуть менее 30% клиентов, то сегодня этот показатель уменьшился до 10%. Но есть и другой пласт покупателей – они инвестируют в недвижимость с целью сохранения средств, а также рассматривают активы как готовые бизнес-продукты (например, для сдачи в аренду).

Наиболее перспективными форматами для инвестирования на текущий момент эксперт считает клубные дома, где квартиры можно выгодно перепродать на вторичном рынке из-за дефицита предложения и высокого спроса. Не меньший интерес представляют крупные жилые комплексы, имеющие большую разницу в цене между стартом и окончанием продаж в связи с длительным сроком строительства. По версии Welhome, наиболее популярными проектами для инвестиций сегодня являются «Садовые Кварталы», Barkli Residence, «Сады Пекина», St Nikolas, Balchug Viewpoint, Balchug Residence. В завершение своего выступления эксперт отметил, что из-за высокой конкуренция клиент сегодня имеет возможность выбирать между застройщиками и скидками. В такой ситуации инвестировать в недвижимость очень логично.  

 

Источник: FromMillion.ru