Уложиться в срок

Пандемия, увы, вмешалась в ритм работы строителей: большинство стройплощадок погрузилось в тишину. И только относительно недавно стройки вновь ожили, мало того, ряд девелоперов заверили будущих новосёлов, что сроки сдачи объектов будут неукоснительно соблюдены. Насколько это реально?

Стоп-кран длиною в пару месяцев

Большинство застройщиков Московского региона выдерживают заявленные сроки ввода корпусов и передачи квартир дольщикам, уверяет председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова: «В 52% корпусов сроки ввода не менялись ни разу, ещё в 30% менялись не более двух раз, что также в пределах нормы.

ЖК Символ

То есть 80% новостроек, несмотря ни на что, будут введены в эксплуатацию вовремя или с незначительным отставанием от первоначальных сроков.

По данным аналитической платформы bnMAP.pro, за период 2019-2020 годов зафиксирована тенденция к увеличению доли высокобюджетных проектов с переносом даты планируемого получения разрешения на ввод. Если в 1 квартале прошлого года доля элитных жилых комплексов, в которых произошло изменение периода ввода в эксплуатацию, составляла 19%, то в 1 квартале нынешнего показатель вырос до 23%. При этом средний срок переноса увеличился с 4 до 8 месяцев».

Для информации: по данным Единого реестра застройщиков (ЕРЗ), по итогам первой половины текущего года только 18% девелоперов Москвы вводили жильё в эксплуатацию без переноса изначально установленных сроков, при этом у 73,5% девелоперов, абсолютно все новостройки введены позже исходно заявляемых сроков, а почти у каждого третьего задержки превышают год.

Между тем ситуация, с которой рынок столкнулся во время прошлых кризисов (массовая заморозка проектов, рост числа обманутых дольщиков), уже не повторится в прежних масштабах. Так считает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка. «Сегодня риски иметь долгострои в разы ниже благодаря переходу на проектное финансирование. Новая схема защищает девелоперов с финансовой точки зрения: они не зависят от темпов продаж и даже при резком падении спроса имеют средства для завершения строительства», — говорит эксперт.

Она уточняет: на сегодняшний день около 60% строящихся в Москве квартир продаётся с использованием эскроу-счетов. При этом среди застройщиков проектов, которые реализуются по старым правилам, основная доля предложения приходится на финансово устойчивых лидеров отрасли, таких как ГК ПИК, MR Group, ГК «Инград» и других.

Мало того, допустим, одним из ключевых принципов политики компании«Донстрой» является досрочная сдача домов. Так, со значительным опережением ранее были введены в эксплуатацию первая очередь квартала «Сердце Столицы», корпуса жилого квартала «Символ», ЖК «Суббота». Или совсем свежий пример: по проектной декларации сдача корпусов 6 и 7 «Сердца Столицы» общей площадью 169 тыс. кв. метров с 1123 квартирами была запланирована только на 4 квартал 2020 года, но дома уже принимают новосёлов.

ЖК Сердце Столицы

Надо только выучиться ждать…

И всё-таки своего рода сбой в работе стройкомплекса на 1,5-2 месяца произошёл, что негативно отразилось на выполнении графика реализации проектов. Кроме того, нужно учитывать, что из-за пандемии также нарушилась логистика, и в результате пострадали элитные проекты, в которых традиционно высока импортная составляющая (элементы фасадов, отделочные материалы, лифтовое оборудование, инженерия и т. д.). По сути, полноценное сообщение между странами прервалось на три месяца, и поставки зарубежной продукции были затруднены.

Естественно, приостановка строек в столице продолжалась не так долго — в целом это небольшой срок в масштабе всего строительного цикла, который длится в среднем 2-3 года. И поэтому корректировка графика и продление рабочих смен позволили ряду девелоперов наверстать упущенное, не сдвигая сроки сдачи объектов в эксплуатацию.

И всё же на ряде проектов ситуацию выровнять не удалось. Как быть покупателям жилья, ведь и они будут рассматривать смещение сроков, как собственные потери и ущерб?

«Если застройщик не соблюдает свои обязательства, дольщик может дожидаться окончания строительства либо расторгнуть договор и вернуть деньги. Выбор стратегии зависит от конкретного проекта. Разумеется, если новостройка почти готова, лучше подождать и заехать в новую квартиру, получив неустойку за срыв сроков. Если же сроки «горят», а проект все еще находится на стадии монтажа нижних этажей, имеет смысл добиваться расторжения договора», — советует Надежда Коркка.

Поддерживает коллегу Ирина Доброхотова: «У покупателя, действительно, несколько путей: ждать ввода, расторгнуть ДДУ или попытаться взыскать с застройщика неустойку за срыв сроков передачи квартиры. Последний сценарий, к слову, часто используют юристы, желающие заработать на работе с дольщиками.

Однако, именно этот путь наиболее нежелателен, особенно сейчас, когда компании испытывают затруднения с продажами. Требование выплатить неустойку может просто погубить проект, тогда как отсрочка ввода может его спасти, и все получат свои квартиры.

Конечно, это не касается ситуаций со злостными долгостроями, но они и так известны, и их дольщики включены в специальный реестр».

Рынок недвижимости неоднороден, поэтому и соблюдение сроков, и качество строительства во многом зависят от добросовестности конкретного застройщика. Разумеется, авторитетные девелоперы заинтересованы в сохранении своей репутации, поэтому будут стремиться сохранить качественные характеристики проектов без изменений. А ведь существует соблазн: упростить проект, избавившись из «излишних» архитектурных деталей, или же использовать более простые технологии и оборудование.

По словам Ирины Доброхотовой, пока неизвестно, чтобы кто-нибудь вносил существенные изменения в проект по причине того, что нужно наверстывать темпы строительства. Именно поэтому, например, в сегменте дорогих новостроек отставание по срокам ввода более заметно — застройщик не может позволить себе пойти на уступки, закупить дешёвые стройматериалы или сэкономить на архитектуре.

ЖК Discovery Park

Наоборот, на рынке есть позитивные примеры, когда уже в ходе строительства проект совершенствовался, и в итоге покупатели оказывались в выигрышном положении. Надежда Коркка приводит пример ЖК Discovery Park, где была улучшена отделка мест общего пользования: к разработке дизайн-проекта привлекли архитектурное бюро Олега Клодта. Теперь в каждом корпусе будет создан уникальный интерьер лобби с использованием фактуры мрамора, зеркал, крафтовых элементов.

Навстречу застройщикам сегодня идут и власти. В частности, до конца этого года введён мораторий на выплату неустоек за перенос сроков.

Также в этот период новостройкам не грозит попадание в реестр проблемных объектов даже в случае задержки ввода более чем на полгода. То есть, по сути, девелоперы временно освобождаются от штрафных санкций.

«На первый взгляд для дольщиков это не лучший сценарий, но нужно смотреть глубже: такое решение позволит девелоперам, нарушившим сроки ввода, направить все ресурсы на достройку объектов, а не на выплату неустоек. В результате уже в 2021 году покупатели не только получат полагающиеся им пени, но и заселятся в новую квартиру», — заверяет Надежда Коркка.

 

Источник: FromMillion.ru