За гранью – грань

Пятнадцать лет назад в Издательском доме, где мне довелось редакторствовать, один из журналов так и назывался «Элитная недвижимость». Отбор статей в него был весьма своеобразен: ну нет, на элитку это явно не тянет – примерно так рассуждали мы, опираясь на реалии формировавшегося рынка. В основном полагались на мнение ведущих специалистов, которые предпринимали попытки создать более-менее чёткую классификацию появляющихся объектов. Преобладали три основные группы – эконом, бизнес и элит-класс. Однако время от времени границы критериев настолько «плавали», что сами эксперты порой насчитывали и до тридцати подгрупп…

Требуется объяснение

Казалось бы, самая дорогая столичная недвижимость выделена в особую когорту. И за ней прочно закрепились качественные характеристики, свойственные лишь этому классу. «Действительно, попытки определить стандартные характеристики для разных видов и подвидов жилья принимались неоднократно. Первая подобная классификация была в 1996 году, ещё до появления в центре Москвы первых элитных домов.

Уже тогда основными критериями были названы расположение (локация от Тверской улицы до Пречистенской набережной), количество квартир (не более 40), однородный социальный состав жильцов в новостройке», – подтверждает первый заместитель председателя правления корпорации «Баркли» Александр Красавин.

Судя по выходящим новым проектам, нынешние застройщики не просто насыщают их необычными «фишками», но и выделяют из общей группы. «Почему вы относите новостройку к премиум-классу?», «Какие признаки у дома deluxe в отличие от соседнего элитного комплекса?»…Подобные вопросы часто остаются без внятных разъяснений со стороны застройщиков. Попробуем разобраться.

«Естественно,любые классификации жилья по классам достаточно условны и субъективны, поскольку единой методики, которую признают все без исключения игроки рынка, не существует, –рассуждает управляющий директор «Метриум Премиум» Илья Менжунов. – Вместе с тем, в обширном перечне критериев и раньше, и в настоящее время можно выделить ключевые характеристики, на которые ориентируются как застройщики, так и покупатели. На рынке элитной недвижимости наметить границу между различными подсегментами можно с учётом локации, архитектурного решения, инженерного обеспечения, благоустройства территории. Этот набор поддерживается на высочайшем уровне практически во всех дорогих проектах. Остальные критерии могут варьироваться даже внутри класса. Например, внушительный метраж квартир – вовсе не обязательный атрибут такого жилья. На рынке есть элитные проекты, которые предлагают апартаменты под управлением гостиничных операторов. В них большим спросом пользуются лоты с одной спальней».

Директор департамента продаж «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова поддерживает коллегу: «Сколько существует современный рынок недвижимости, столько существует и вопрос классификации объектов.

Чёткие границы между сегментами deluxe, elite и premium провести достаточно сложно, это градация на уровне экспертных оценок.

То есть в престижных районах по определению находятся дома deluxe и elite сегментов. Если берём другой район рядом с центром уровнем чуть ниже, то там уже premium. На класс также будет влиять множество дополнительных факторов – уровень архитектурного проекта, материалы отделки фасадов, входных групп и квартир, насыщенность современным инженерным оборудованием и т.д. Таким образом, по соседству могут находиться проекты разных классов, или же наоборот, проекты практически одного уровня в разных районах будут позиционироваться в разных сегментах. К примеру, у нас есть кварталы «Театральный дом» на Поварской и «Сады Пекина» на Маяковской. По нашей классификации, первый проект – deluxe, второй – premium, хотя, по сути, они близки по большинству параметрам».

Итак, специалисты выделяют три основных подкласса дорогой недвижимости – elite (элитный), premium (премиум) и deluxe (де люкс). Председатель совета «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова разъясняет: «Ключевым критерием элитной недвижимости является местоположение проекта в пределах территории Центрального административного округа столицы, однако есть исключения из правил – например, ЖК на ул. Косыгина (ЖК «Монолит», Astris). Премиальные проекты могут иметь более широкую географию расположения, включая районы северо-западного направления. К deluxe относятся комплексы внутри Садового кольца и имеющие отличительные / уникальные характеристики: видовые, например, или расположенные вблизи исторических достопримечательностей, или сами представляющие собой архитектурную ценность и проч.».

Знать своё место

«Подкласс элитного проекта определяет его локация: можно говорить о том, что как таковой сегмент с названием deluxe стал в какой-то степени ответом на появление премиальной недвижимости вне центра города, – утверждает директор по маркетингу INSIGMA GROUP Кирилл Бортов. – Сегодня выход премиальных проектов мы можем наблюдать уже в том числе за ТТК, чего ещё пять лет назад было невозможно представить. Таким образом, deluxe класс – это расположение внутри Садового, а чаще Бульварного кольца, прямые панорамы центра и вид на Кремль – в первую очередь.

Кроме того, deluxe и premium сегодня отличаются масштабом проектов: как правило, к первому относятся клубные дома до 100 квартир, обладающие собственной закрытой благоустроенной территорией, высоким уровнем приватности. Проекты премиум-класса могут быть более масштабными, включать в себя также открытые общественные пространства и инфраструктуру, доступную для всего района.

Одно из ключевых отличий сегмента deluxe от premiumт акже кроется в уровне используемых материалов и общей концептуальности проекта. Так, поскольку разница в цене квадратного метра может достигать 2-х раз и более, девелоперы могут позволить привлечение зарубежных архитекторов к работе над проектом, а также использование более дорогих отделочных материалов. Также deluxe характеризуется особым подходом к дизайну общественных пространств внутри объекта».

В зоне доступа

Современному рынку первичной недвижимости тем не менее свойственна диверсификация предложения, считает Илья Менжунов. Высокобюджетный сегмент – не исключение.

«Границы между классами размываются, и некоторые проекты премиум-класса максимально приближаются к элитному жилью. Например, ЖК «Вишнёвый сад» в Раменках или клубный дом «Кутузовский 12» в Дорогомилово позиционируются в премиум-классе в основном за счёт локации. Вместе с тем на рынке есть проекты, которые однозначно соответствуют заявленному классу. Яркий пример – клубный дом класса deluxe Lion Gate на Цветном бульваре.

Внешний облик комплекса разработан командой архитекторов и дизайнеров мирового уровня в соответствии с академическими канонами парадной архитектуры. В нём представлено 8 квартир площадью свыше 400 кв. метров и 2 пентхауса площадью 780 и 446 кв. метров с тщательно продуманными планировками с чётким разделением на парадную, частную и сервисную зоны.

Оформление лобби с семиметровыми потолками, а также полная отделка квартир с мебелью, текстилем, посудой и т. д. созданы в сотрудничестве с Ralph Lauren Home. В комплексе эти и многие другие характеристики находятся на принципиально более высоком уровне, чем в премиальном и даже элитном сегментах. Это позволяет девелоперу отнести проект к классу deluxe».

Казалось бы, на этом можно было поставить точку, но интересную тенденцию отмечает Ирина Доброхотова: «Многие застройщики выходят из рамок однотипных проектов, поскольку диверсифицированный портфель проектов обеспечивает более стабильные поступления от продаж и позволяет предложить продукт для более широкой целевой аудитории. Так, например, один из самых известных девелоперов, работающих в элитном сегменте, после ряда точечных клубных проектов класса deluxe вывела на рынок масштабный проект премиального класса».

С ней согласен Кирилл Бортов, подчёркивая: некоторые характеристики высокого класса жилья постепенно проникают и в более низкие сегменты. Допустим, сегодня закрытая территория и насыщенная приватная инфраструктура только для жителей комплекса могут появляться и в проектах бизнес-класса. А квартиры с террасами, пентхаусы или квартиры с отдельным входом сегодня встречаются в том числе в проектах комфорт-класса, особенно в малоэтажных. Похожая ситуация с технологичными системами «умный дом»: гаджеты становятся с каждым годом всё дешевле, и сегодня внедрить отдельные элементы в управление домом для застройщика не является дорогим удовольствием.

По сути, многие прежние преимущества дорогого жилья уже в той или иной степени стали доступны массовому покупателю. «В будущем эта синергия трендов приведёт к логичным изменениям рынка в целом: приоритет местоположения и видовых характеристик возрастёт, а наличие изобильной инфраструктуры, напротив, перестанет считаться признаком дорогого жилья», – делает вывод эксперт. И это признак того, что точку в градации жилья ставить рано…

 

Источник: FromMillion.ru